地盤保証とは、住宅を建てた後に不同沈下が原因で損害が生じた場合に修復する制度です。地盤調査や改良工事を行った地盤会社や専門の保証会社が保証人となり、不動産会社や工務店等の住宅供給業者が「被保険者」となる仕組みが一般的です。
住宅づくりにおいて、見落としがちなものが「地盤保証」です。どれほど耐震性に優れた住まいでも、地盤が弱いと不同沈下が生じ、住まいの安全性を損ないかねません。住宅の基礎となる地盤に万が一問題が発生すると、大きな修正費用がかかるリスクがあります。本記事では、地盤保証の仕組みや必要性、修正費用を詳しく解説します。
地盤保証とは『不同沈下事故の修正費用などを保証する制度』
地盤保証とは、地盤保証会社が提案する基礎提案に従って施工したにもかかわらず不同沈下によって住宅に損害が生じた際、住宅や地盤の修復をおこなう制度です。
ここで不同沈下とは、住宅の一部が不均等に沈下したり、傾いたりする現象を指します。
尚、平成 12 年建設省告示 1653 号の中で6/1000 以上の傾斜が認められた場合、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性が高いとされているため、6/1000程度の傾きが発生した場合に保証対象となることが一般的です。
また、保証期間は、住宅の引き渡し日から10年が一般的ですが20年まで延長できるプランもあります。また、1件の事故につき最大5,000万円～1億円程度まで保証されるプランもあります。各社地盤保証内容が異なりますので確認するようにしましょう。
住宅を支える地盤は、入念な調査や改良を行っていても、稀に予期せぬトラブルによって不同沈下が発生することあります。万が一の際に地盤保証があれば、費用面での大きなリスクをカバーできるため安心です。
但し、自然災害や外的要因などに起因する不同沈下は免責となることが一般的です。
地盤保証の契約者
地盤保証は、地盤調査や地盤改良工事に対して責任を負う住宅供給業者が契約する仕組みになっていることが多いようです。
また、万が一住宅供給業者が倒産してしまっても、お施主様に地盤保証が引き継がれる地盤保証制度もあります。長期にわたって安心して暮らせるよう、しっかりと保証内容を確認しましょう。
地盤保証と品確法の関係
品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）は、新築住宅の品質向上と購入者保護を目的とした法律です。この法律により、新築住宅には品質基準が設けられ、一定の責任が課せられています。
具体的に品確法では、住宅に瑕疵が発生した場合に住宅供給業者が修復するための「住宅瑕疵担保責任保険」という制度があります。住宅瑕疵担保責任保険と地盤保証は、どちらも新築住宅の瑕疵に対する保証制度ですが、保証の金額と範囲が異なります。
住宅瑕疵担保責任保険は、住宅の「基礎部分」に対する保証を提供します。地盤は「主要構造部」である基礎に関連する部分として扱われるため、保険の対象になります。ただし、縮小てん補割合（20％）が適用されるため、全額が保証されるわけではありません。
また、地盤に起因するトラブルが発生した場合、原因調査は住宅供給業者が行う必要があり、調査や報告にかかる費用が増える可能性もあります。この手間があるため、住宅供給業者側にとっては負担が大きくなることも考えられます。
一方、地盤保証は「地盤」または地盤に起因するトラブルが「住宅の基礎」に現れた場合に対する保証を提供します。また、地盤保証会社が提携する損保会社が認容した金額が保証されるため、費用面でのリスクを大きくカバーすることが出来ます。
さらに、住宅供給業者が不同沈下の原因調査を行う費用の必要がなくなり、負担を軽減できます。このように、住宅瑕疵担保責任保険か地盤保証を利用することで、地盤に関するトラブルの対応や費用の負担を減らすことができ、住宅供給業者やお施主様にとって安心な保証が提供されます。
出典：e-Gov法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律 第九十五条（新築住宅の売主の瑕疵担保責任）」
（https://laws.e-gov.go.jp/law/411AC0000000081/）
地盤保証会社を選定する
地盤保証会社は多数ありますが、保証費用や内容に大きな違いはありません。大切なのは、地盤調査結果を正しく判断し、無駄な地盤改良を提案しない、信頼できる地盤調査会社や保証会社を選ぶことです。地盤保証加入する条件として過剰な地盤補強工事を提案されていないか確認することが必要です。
地盤保証を利用する際の流れ
万が一不同沈下が発生した場合は、住宅供給業者にて対象となる住宅の傾きを確認し地盤保証の規程に該当する可能性があるか確認します。保証適応になる可能性がある場合は、地盤保証機関へ事故報告と保証申請を行います。
そして、地盤保証機関は現地で住宅の傾斜測定や再度地盤調査などを行い、保証の適用可否や保証範囲を判断します。調査の結果、地盤保証機関が保証を適用すると決定したのち、保証内容にもとづき修復工事を計画するといった流れです。
地盤保証のチェックポイント
後悔しない住宅づくりのために、契約前に必ず以下のポイントをチェックしておきましょう。
保証の限度額や期間
一般的な沈下事故の修復費用は、1,000万円前後です。地盤保証の保証限度額がどの程度かをチェックしましょう。
通常地盤保証は、最大5,000万円～1億円程度の限度額が設けられています。また、保証期間は10年間が一般的ですが、20年間の長期保証を提供しているプランもあります。将来を見据え、十分な期間と保証限度額が設定されているかを確認することが重要です。
オプションや免責事項についても理解しておきましょう。主なオプションには、仮住まい費用や店舗であれば休業保証などが挙げられます。
また、免責事項には、自然災害やお施主様による故意・過失による事故、増改築にともない住宅自体の構造・床面積の変更が原因で発生したものがあります。
自分にとって必要なオプションが用意されているか、また、保証が適用されないケースを把握しておくことが、後々のトラブル防止につながります。
まとめ
住宅づくりでは、外観や間取り、耐震性に目が行きがちですが、地盤の安全性を見逃してはいけません。どれほど頑丈な住宅でも、地盤が弱ければ不同沈下を引き起こし、住宅に深刻な損害を与えるリスクがあります。そんな万が一に備えるための制度が「地盤保証」です。
表面波探査法にて地盤調査を行い、その結果に基づいて地盤保証を利用する場合にはビイックが解析して基礎判定を行っているか必ず確認しましょう。
ビイックは、表面波探査法の技術開発元で、無駄が無く不同沈下しない基礎判定を行っており30年ほど前から地盤保証を行っています。尚、保証期間10年間・20年間の地盤保証制度を用意しています。
また、他社で別の地盤調査方法で調査して、調査結果に納得できないなどご不満が御座いましたらビイックまでご相談ください。無償にて地盤のセカンドオピニオンサービスを実施しています。
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