土地所有者の調べ方は？無料で調べる方法はある？

土地所有者の調べ方は、法務局が管理する不動産登記簿をもとに行います。本記事では、手順や費用、注意点を解説します。土地の地番の調べ方や名義人と所有者が違う場合の対処法も紹介します。

⼟地の購⼊や相続、隣地との境界確認など、さまざまな場⾯で⼟地の所有者を調べる必要が⽣じます。しかし「どのような⽅法で調べればよいのか」「無料で調べる⽅法はあるのか」といった疑問をお持ちの⽅も多いでしょう。

本記事では、⼟地所有者の調べ⽅の具体的な⼿順や費⽤、注意点を解説します。⼟地の所有者が分からなくて困っている方や、土地の活用に向け所有者を確認したい住宅メーカーの担当者さんは、ぜひ参考にしてください。

土地所有者の調べ方
⼟地の所有者を調べる⽅法はいくつかありますが、 結論をいうと、完全に無料で調べる⽅法は存在しません 。すべての⽅法においてなんらかの⼿数料や費⽤が発⽣します。ただし、⽐較的安価で調べることは可能です。
まずは、代表的な3つの調査⽅法について、それぞれの特徴や費⽤、メリット・デメリットを紹介します。

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する
一般的な⽅法は法務局で登記簿謄本（正式名称：登記事項証明書）を取得することです。なお、登記簿謄本には、現在の所有者だけでなく次のような情報が記載されています。
・過去の所有者履歴
・抵当権の設定状況
・地⽬や地積　など
⼟地の売買や相続⼿続きなど、法的な⼿続きを⾏う際には、この登記簿謄本が必要となる場合が多いです。また、取得方法と費用は次のとおりです。

出典：法務省｜登記手数料について（https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/）

また、申請には調査対象の⼟地の地番が必要です。地番は住所とは異なるため、事前に確認しておかなければなりません。しかし、法務局の窓⼝では、住所から地番を調べるサービスも提供されているので安心です。

メリットは、公的な証明書として法的効⼒があることです。⼀⽅、デメリットとしては、法務局の営業時間内に⼿続きを⾏う必要があることや、地番の事前調査が必要な点が挙げられます。前述したようにオンライン請求も可能なので、自分のライフスタイルや仕事の状況にあわせた方法を選ぶとよいでしょう。

登記情報提供サービスを利用する
インターネット上で⼟地の登記情報を確認できるサービスが「登記情報提供サービス」です。このサービスは法務局が提供する公式のオンラインサービスで、24時間いつでも利⽤可能です。

さらに、登記情報提供サービスでは、⼟地の登記情報をPDFファイルで取得できます。ただし、このサービスで取得した情報は認証文および登記官の印がないので、対外的に通用する証明書としての効力がありません。登記簿謄本のような公的な証明書としての効⼒がないため注意が必要です。なお、利用料金は次のとおりです。

出典：法務省｜登記情報提供サービスの利用料金等一覧（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji25-1.html）

利⽤するには、まず登記情報提供サービスの公式サイトでアカウント登録を⾏い、クレジットカードで利⽤料⾦を⽀払います。検索には地番または住所を使⽤できるため、⽐較的簡単に情報を取得できるため、非常に便利です。

ほかにも、24時間利⽤可能で即座に情報取得できる、⾃宅からでも⼿軽に利⽤できるというメリットもあります。ただし、取得した情報に法的効⼒がない点については注意しましょう。

不動産会社に依頼する
⼟地の購⼊や売却を検討している場合、不動産会社に所有者調査を依頼することも可能です。不動産会社は⼟地の所有者調査に関する豊富な経験とノウハウを持っており、効率的に情報を収集できます。

さらに、不動産会社に依頼する場合、単純な所有者調査だけでなく、⼟地の市場価値や周辺環境、法規制などの総合的な情報も同時に得られるケースがあります。所有者との交渉や売買⼿続きまでの⼀貫したサポートを行う会社もあるため、事前に確認しましょう。

土地の地番を調べる方法
土地の登記や売買、相続の手続きなどを行う際には、住所だけでなく「地番（ちばん）」という土地固有の番号を知っておく必要があります。しかし、普段の生活ではあまり使わないため「住所はわかるけど地番がわからない」という方も多いのではないでしょうか。

ここでは、初心者の方でも簡単に確認できる、地番の調べ方を3つ紹介します。

法務局に電話する
管轄の法務局に直接電話することで地番を教えてもらえる場合があります。
電話での問い合わせ⼿順は以下のとおりです。

1.調査対象の⼟地がある地域を管轄する法務局を確認
2.法務局の代表番号に電話
3.「住所から地番を調べたい」旨を伝える
4.正確な住所を伝える
5.職員が地番を調べて教えてくれる

この⽅法のメリットは、無料で情報を得られる点です。また、地番について不明な点があればその場で質問もできます。法務局の職員は地番調査の専⾨家であるため、正確な情報を提供してもらえるでしょう。

ただし、法務局の営業時間内（平日8時30分～17時） に電話する必要があるため、仕事で忙しい方にはハードルが高いかもしれません。また、複雑な住所の場合は、担当者とのやり取りに時間がかかる場合があります。

ブルーマップで探す
ブルーマップは、住宅地図に地番や公図、都市計画に関する情報を重ねて表示した特別な地図です。住居表示から地番の特定や不動産の評価に必要な用途地域や建ぺい率、容積率などの確認に活用されます。

地図上に地番や公図の内容が青色で表記されていることから「ブルーマップ」という名称で親しまれています。

ブルーマップには地図上に地番と建物の情報が同時に載っているため、視覚的にわかりやすく、法務局や一部の公共図書館などでも閲覧が可能で、はじめての方にも比較的調べやすい方法といえます。

登記情報提供サービスを利用する
「登記情報提供サービス」は、インターネットを通じて登記情報を確認できる有料サービスです。地番がわからない場合でも、地図画面から該当の土地を選んで情報を取得することが可能です。

パソコンとインターネット環境があれば自宅からでも調べられるため、時間や場所にとらわれず便利に利用できます。ただし、利用には事前登録と手数料がかかる点に注意しましょう。

土地の名義人と所有者が異なる場合の対処法
登記簿に記載されている名義人が、実際の土地や建物の所有者とは異なるケースがあります。たとえば、相続が発生したにもかかわらず、名義変更の登記がされていない場合や、売買契約は済んでいても登記手続きがまだ完了していないなどのケースが代表的です。

このような場合、登記簿上の名義人に連絡を取ってもすでに所有者が変わっているため、話が前に進まない可能性があります。とくに、相続が絡んでいる場合には複数の相続人が関与しており、権利関係が複雑になるケースも少なくありません。

そのため、自分だけで対応しようとせず、司法書士や弁護士といった専門家に相談しましょう。専門家であれば、戸籍の調査や相続人の特定、権利関係の整理などを適切に進めてくれます。さらに、将来的な法的トラブルを回避するためのアドバイスも受けられるため、安心して対応を進めることができるでしょう。

まとめ
土地所有者の調べ方について、さまざまな方法を紹介しました。完全に無料で調べる方法は存在しないものの、数百円から数千円程度の費用で信頼性の高い情報を取得することが可能です。

土地の購入や相続、隣地との境界確認など、重要な判断を行う際には、正確な情報にもとづいた適切な手続きが不可欠です。

住宅を建てる土地を確保できたあとは、地盤調査の実施が不可欠です。
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